2000年以来，随着房地产价格的持续攀升，社会各界对房地产的关注度也在急速攀升。无论是政府官员、房地产商，经济学家，一般学者还是普通民众纷纷对房地产发表看法。在关于房价高低的辩论中，凡是认为房价过高的观点无论如何论证都会得到民众的热情响应，反之则会遭到民众的口诛笔伐。可是现实情况却是房价并没有受这些主观好恶的左右，表现为一路攀升（见图表1）。这是为什么呢？中国房价的上涨到底是人为的炒做，还是有真实的需求支撑呢
笔者以为房价上涨是有真实需求支撑的，人为的炒做起到了推波助澜的作用。1998年国家正式取消福利分房，商品房市场真正启动，同期中国婴儿潮（1962～1980年）期间出生的4亿多人口也已陆续进入就业、结婚、生育、购房期，其年龄区间在18～36岁。自1998年开始，这股由婴儿潮人口所引发的购房潮得以集中爆发，于是我们看到全国个人商品房销售面积持续大幅度增长（见图表2）。从人口统计分析的角度来看，此轮房地产牛市应该可以持续到2008年左右。
我们知道人口与经济发展有着非常紧密的关系，人口结构与变化往往会对我们的经济生活产生重要的影响。因此我们研究房地产市场的发展，不能不考虑人口因素，因为买房子的是人，住房子的也是人。现在的一些人讨论，究竟房价是由当地老百姓的平均收入决定的呢，还是由未来的收入预期决定的，表面看答案显然是后者，但更深层的因素则是收入预期的总量。也就是说到底有多少有良好收入预期的人口可以购买房产。人们首先要考虑到房子的使用功能，也就是说房子是用来住人的。当人们拥有一套住宅以后，对他们来说第二、三套住宅就是一项投资，无论这项投资将以低买高卖赚取差价或租赁出去赚取租金来体现投资的价值。其投资最终指向的都是人，也就是必须有人来购买或者来租赁。因此房地产的增长必然要受到有效需求人口的限制。那么什么是有效需求人口呢？显然18岁以下的人购买房产的可能性很小，因为他们没有钱。即便是以他们的名义来买，也必然是他们的父母在买。18岁以下的人一般不会独自住在一套房产里，他们还是要和父母住在一起。60岁以上的人购买房产的可能性也非常小了，因为他们大多已经有住房了。因此购买房产的主要人群是在18～59岁之间。那么在18～59岁人群中，那个年龄段又是商品房购买的主力呢？我们可以研究一下国外成熟的房地产市场。根据美国劳工统计局所作的消费者支出调查：房屋购买需求最大的时期是在26～42岁，其购房高峰是37岁。参考这个数据，结合中国人口年龄分布统计情况（见图表3），笔者发现2000年中国正好进入26～42岁年龄段的人口高峰阶段，2000～2008年是中国26～37岁人口的峰值阶段（约3亿多人），此间中国的房地产同时出现加速上涨走势（参见图表1、2、5）。
一般来讲购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才会积累起新的购买力。我们从（图表3）和（图表4）的对比中可以看到2008年后37岁购房高峰人口开始从峰值下滑（2000年26～37岁人口3.03亿，2008年26～37岁人口为2.59亿），因此预计房屋的购买需求也将随之逐渐下滑。同时从（图表5）中我们可以看到商品房施工面积却在大幅增长，预计房产供给量在2－3年后还会大幅暴增。商品房销售面积、竣工面积与施工面积的对比情况令人担忧。2008年后我们可能将会看到这样一幅景象，房地产开发商持续狂热开发导致的供给量急速增加，而有效需求人口却在不断下滑，购买力已然透支。严重的供大于求最终将会导致房价发生转折。
注：数据来源：中国国家统计局
一般来讲购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才会积累起新的购买力。我们从（图表3）和（图表4）的对比中可以看到2008年后37岁购房高峰人口开始从峰值下滑（2000年26～37岁人口3.03亿，2008年26～37岁人口为2.59亿），因此预计房屋的购买需求也将随之逐渐下滑。同时从（图表5）中我们可以看到商品房施工面积却在大幅增长，预计房产供给量在2－3年后还会大幅暴增。商品房销售面积、竣工面积与施工面积的对比情况令人担忧。2008年后我们可能将会看到这样一幅景象，房地产开发商持续狂热开发导致的供给量急速增加，而有效需求人口却在不断下滑，购买力已然透支。严重的供大于求最终将会导致房价发生转折。
注：数据来源：中国国家统计局
一般来讲购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才会积累起新的购买力。我们从（图表3）和（图表4）的对比中可以看到2008年后37岁购房高峰人口开始从峰值下滑（2000年26～37岁人口3.03亿，2008年26～37岁人口为2.59亿），因此预计房屋的购买需求也将随之逐渐下滑。同时从（图表5）中我们可以看到商品房施工面积却在大幅增长，预计房产供给量在2－3年后还会大幅暴增。商品房销售面积、竣工面积与施工面积的对比情况令人担忧。2008年后我们可能将会看到这样一幅景象，房地产开发商持续狂热开发导致的供给量急速增加，而有效需求人口却在不断下滑，购买力已然透支。严重的供大于求最终将会导致房价发生转折。
注：数据来源：中国国家统计局
一般来讲购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才会积累起新的购买力。我们从（图表3）和（图表4）的对比中可以看到2008年后37岁购房高峰人口开始从峰值下滑（2000年26～37岁人口3.03亿，2008年26～37岁人口为2.59亿），因此预计房屋的购买需求也将随之逐渐下滑。同时从（图表5）中我们可以看到商品房施工面积却在大幅增长，预计房产供给量在2－3年后还会大幅暴增。商品房销售面积、竣工面积与施工面积的对比情况令人担忧。2008年后我们可能将会看到这样一幅景象，房地产开发商持续狂热开发导致的供给量急速增加，而有效需求人口却在不断下滑，购买力已然透支。严重的供大于求最终将会导致房价发生转折。
注：数据来源：中国国家统计局
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